Der Kauf einer Eigentumswohnung beginnt nicht mit der Besichtigung, sondern mit einer klaren Planung. Prüfe zuerst dein Einkommen, dein Eigenkapital und die monatliche Rate, die dauerhaft tragbar ist. So vermeidest du eine zu hohe finanzielle Belastung.
Beziehe neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision ein. Hinzu kommen Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und Kosten für Renovierungen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, diese Ausgaben früh in die Rechnung aufzunehmen.
Überlege außerdem, welchem Zweck die Wohnung dienen soll. Möchtest du selbst einziehen, fürs Alter vorsorgen oder die Immobilie vermieten? Auch Lage, Wohnfläche, Barrierefreiheit und Energieverbrauch können die Entscheidung langfristig beeinflussen. Mehr dazu zeigt der Überblick zu Lebensphasen und Wohnentscheidungen.
Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur die Räume, sondern auch einen Anteil am Gebäude und Grundstück. Damit wirst du Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft und trägst gemeinsame Kosten und Pflichten. Prüfe daher wichtige Unterlagen wie Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan.
Im nächsten Schritt suchst du passende Angebote, sicherst die Finanzierung und lässt den Kaufvertrag rechtlich vorbereiten. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass ein Wohnungskauf in Deutschland notariell beurkundet werden muss. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt zudem die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Eigentumswohnung kaufen: Budget, Finanzierung und Eigenkapital planen
Bevor du eine Eigentumswohnung suchst, brauchst du einen klaren Finanzplan. Er zeigt, welcher Kaufpreis zu deinem Einkommen, deinen Rücklagen und deinen Lebensplänen passt. Prüfe bestehende Verbindlichkeiten frühzeitig und plane den Schuldenabbau in dein Monatsbudget ein.
Rechne mit einem finanziellen Puffer für Reparaturen, Einkommensausfälle und steigende Lebenshaltungskosten. Eine Finanzierung sollte über viele Jahre tragbar bleiben.
Gesamtkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung realistisch berechnen
Der Finanzierungsbedarf besteht aus dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision.
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
- Für Notar und Grundbuch werden oft 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt.
- Bei einem Maklerkauf kann eine Provision von rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Vertragspartei anfallen.
Der konkrete Maklersatz kann abweichen. Beim Kauf durch eine Privatperson darf der Käufer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Die Gebühren für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Plane Kosten für ein Gutachten, den Umzug, Renovierungen, eine Einbauküche und einen Stellplatz ein. Prüfe die Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Eine geplante Dachsanierung, neue Heizung oder Aufzugsreparatur kann eine Sonderumlage auslösen.
Das monatliche Hausgeld deckt Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage ab. Ein Teil davon ist nicht auf Mieter umlegbar. Setze diese Ausgaben vollständig in dein Budget ein.
Eigenkapital und monatliche Belastung festlegen
Ermittle zuerst dein frei verfügbares Eigenkapital. Ziehe davon eine Reserve für Notfälle ab. Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere oder vorhandene Immobilienwerte können zur Finanzierung beitragen. Fördermittel und private Darlehen müssen klar dokumentiert werden.
Idealerweise bezahlst du die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt meist die Darlehenssumme und verbessert die Kreditkonditionen. Eine Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung verlangt oft eine sehr gute Bonität. Die Zinskosten und das Risiko bei einem späteren Verkauf können steigen.
Setze eine feste Belastungsgrenze. Berücksichtige neben der Kreditrate das Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Rücklagen und deine Lebenshaltungskosten. Plane Elternzeit, Teilzeit, einen Arbeitsplatzwechsel oder den Renteneintritt mit ein.
Die Kreditrate hängt von Sollzins, Tilgung, Darlehenssumme und Zinsbindung ab. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller. Die monatliche Rate steigt dadurch meist.
Finanzierungsangebote vergleichen und Finanzierung sichern
Hole Angebote von mehreren Banken, Bausparkassen und Finanzierungsvermittlern ein. Vergleiche den effektiven Jahreszins, die Gesamtkosten, die Laufzeit und die Tilgungsstruktur. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit. Eine kurze Bindung kann bei steigenden Zinsen die Anschlussfinanzierung erschweren.
- kostenfreie Sondertilgungen
- Änderung des Tilgungssatzes
- Regelungen bei Verkauf oder Arbeitslosigkeit
- Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung
Lass dir vor der Immobiliensuche eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Für die Kreditprüfung verlangt die Bank meist Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Vermögensunterlagen und Angaben zu bestehenden Krediten. Bei Selbstständigen kommen Steuerunterlagen hinzu.
Die Bank bewertet deine Bonität und den Beleihungswert der Wohnung. Dieser Wert kann vom Kaufpreis abweichen. Kläre die Finanzierung verbindlich, bevor du den notariellen Kaufvertrag unterschreibst. Der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag sind rechtlich getrennte Verträge.
Passende Eigentumswohnung finden und Immobilie sorgfältig prüfen
Lege vor der Suche klare Kriterien fest. Dazu zählen Lage, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Etage, Barrierearmut und Verkehrsanbindung. Prüfe ebenso Balkon, Terrasse, Stellplatz, energetischen Zustand und eine mögliche Vermietbarkeit. Teile deine Wünsche in unverzichtbare Anforderungen und optionale Extras ein.
Die Lage prägt den Wohnwert und die laufenden Kosten. Achte auf Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Grünflächen und den öffentlichen Verkehr. Informationen zu den Anforderungen an modernes Wohnen helfen dir, langfristige Kriterien besser einzuordnen.
Besichtige die Wohnung bei Tageslicht. Prüfe Fenster, Türen, Böden, Leitungen und die Heizung. Suche nach Feuchtigkeit, Schimmelspuren und Rissen. Achte auf Raumaufteilung, Schallschutz und den allgemeinen Sanierungsbedarf.
- Kontrolliere Dach, Fassade, Keller und Treppenhaus.
- Sieh dir Aufzug, Tiefgarage, Außenanlagen und Heizungsanlage an.
- Frage nach geplanten Reparaturen und möglichen Sonderumlagen.
Mängel am Gemeinschaftseigentum können für dich teuer werden. Bei einem älteren oder technisch auffälligen Gebäude lohnt sich die Prüfung durch einen unabhängigen Bausachverständigen. Der Energieausweis zeigt die energetische Qualität. Frage zusätzlich nach den tatsächlichen Heizkosten, da der Ausweis keine technische Prüfung ersetzt.
Fordere vor der Kaufentscheidung alle wichtigen Unterlagen an. Die Verbraucherzentrale empfiehlt die Prüfung von Protokollen, Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und Rücklagen.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung
- Verwaltervertrag und Stand der Instandhaltungsrücklage
Die Teilungserklärung grenzt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ab. Sie kann Regeln zu Kosten, Stimmrechten, Tierhaltung, Gewerbenutzung und baulichen Veränderungen enthalten. Gleiche Wohnfläche, Stellplatz, Kellerraum und Sondernutzungsrechte mit dem Aufteilungsplan und dem Grundbuch ab.
Vergleiche das Hausgeld mit den Abrechnungen der vergangenen Jahre. Prüfe Hausgeldrückstände und beschlossene, noch nicht abgerechnete Maßnahmen. Wiederkehrende Streitigkeiten, Beschwerden über die Verwaltung oder Diskussionen über Sonderumlagen weisen auf finanzielle und organisatorische Belastungen hin.
Bei einer vermieteten Wohnung gehören Mietvertrag, Miethöhe, Kaution und Nebenkostenabrechnungen in deine Prüfung. Frage nach Mietrückständen, Kündigungen und geplanten Modernisierungen. Für eine spätere Eigennutzung gelten rechtliche Vorgaben zum Mieterschutz, die du vor dem Kauf klären solltest.
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte der Eigentümergemeinschaft und die Abgrenzung der Eigentumsbereiche. Vorgaben zum Energieausweis und zu energetischen Anforderungen ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz.
Kaufvertrag, Eigentümergemeinschaft und Nebenkosten sicher vorbereiten
Prüfe den Kaufvertrag vor dem Notartermin in Ruhe. Der Entwurf muss dir rechtzeitig vorliegen. Achte auf Kaufpreis, Zahlungsfrist, Übergabetermin, Wohnfläche, Stellplatz, Zustand und mitverkaufte Gegenstände. Auch Belastungen, Gewährleistung und die Kostenverteilung sollten klar geregelt sein. Eine gute Kaufplanung schützt dich vor unnötigen finanziellen und emotionalen Belastungen.
Alle wichtigen Angaben gehören in den Vertrag oder in die Anlagen. Das gilt etwa für Modernisierungen, Sondernutzungsrechte und erforderliche Genehmigungen. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar meist die Auflassungsvormerkung. Sie sichert deinen Anspruch auf die Eigentumsübertragung. Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.
Prüfe außerdem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Dazu zählen Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Kläre, wer beschlossene oder noch offene Maßnahmen sowie mögliche Sonderumlagen bezahlt. Nach dem Kauf zahlst du Hausgeld und beteiligst dich an gemeinschaftlichen Kosten. Die Teilnahme an Eigentümerversammlungen gehört ebenfalls zu deinen Aufgaben.
Plane neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Versicherungen, Strom, Internet und nicht umlagefähige Betriebskosten ein. Hinzu kommen Verwaltungskosten, Rücklagen sowie mögliche Ausgaben für Stellplatz oder Tiefgarage. Bewahre Vertrag, Grundbuchauszug, Energieausweis, Finanzierungsunterlagen und Zahlungsbelege dauerhaft auf. Diese Dokumente helfen dir später bei einem Verkauf oder bei Fragen zur Eigentümergemeinschaft.
